[谁在拨弄房地产调控之弦] 谁拨弄弦音

　　近段时间，中央对楼市调控已经不下十次喊话：“坚持调控不动摇”。但一些地方政府却在不断地试探“政策微调”的底线，有些在暗自放松房地产调控政策，有些在高调刺激住房消费，有些在通过抬高地价来制造房价上涨的预期……而同时，房地产市场也出现了回暖、上涨的态势。
　　社科院预警称：房价仍然存在报复性反弹的风险！担心楼市调控再次显现越调越涨的局面，国务院派出了8个督查组赴16个省（市）对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。
　　“不动摇”下为何还有政策微调
　　从政策层面来看，中央调控房地产的政策方向是坚定的，但为何一些地方政府敢于冒险博弈？
　　实际上，在当前中国经济增速放缓的背景下，很多地方政府是在赌“稳增长”下的政策微调。首先，房地产“**”思维让他们认为中国刺激经济的主要办法最后还得靠房地产和投资拉动，在他们看来政策放松只是早晚的事情。其次，在地方政府财政收入大幅萎缩的现实背景下，一些地方政府擅自“微调”房地产调控政策的主要目的是为了高价卖地，以弥补财政收入的不足。
　　从近几年房地产调控政策落实和执行情况来看，地方政府并未普遍地作出“积极”反应，尤其对保障房的建设比较消极，从审计署公布的18个省（66个市县）2011年保障房建设管理情况的审计结果来看，普遍存在挪用、截留、缩减、滞留保障房资金现象，而且保障房分配存在诸多不公。这些都导致保障房的有效供给严重不足，再加上“地根”、“银根”的需求管理，导致房价预期越调越高。
　　显然，我们得深刻反思当前的楼市调控政策，当务之急必须要改变地方政府土地财政的格局。地方政府为了高价卖地必然会与房地产开发商达成利益同盟，因此指望“房地产市长”来调控房价其结果可想而知，“强拆”现象也就难以避免，即使中央用行政“问责”和“督查”来施压也很难从根本上杜绝地方政府获取土地财政的冲动。
　　实现有效调控必须厘清的问题
　　土地财政的格局能不能被打破
　　如果不打破目前土地财政的格局，让地方政府自行调控房价必然会沦为“空调”。但是改变土地财政格局需要很大的勇气和智慧，这不是一件很容易的事情。在“分税制”后，中央与地方在财权与事权的划分上出现了不匹配，加上地方政府对土地出让金的管理比较“模糊”，用于保障房项目、安居工程项目等资金严重不足，土地出让金在某种程度上充当着地方政府的“第二财政”或“私房钱”。如果这种格局不进行及时调整，则很难从根本上去解决土地财政的格局。
　　对此，笔者曾建议将土地出让的程序和出让金账户从地方政府剥离出来，建一个全国性的土地公开交易平台，将土地转让信息公开，接受各方监督，然后将收来的土地出让金放入中央财政专设的省级土地出让金账户，由中央财政暂作保管，然后根据地方政府申请的保障房项目、安居工程项目和符合土地出让金使用的项目再专款专用。这样既可以保证“取之于民、用之于民”，也可以起到对土地出让金收支的监督作用，还可以避免地方政府沦为纯粹的“经济人”，斩断地方政府与房地产开发商的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发，而忽视宏观调控和可持续发展。
　　“稳增长”是否还要继续被房地产**
　　如果把经济增速继续寄托在房地产上，则房价上涨的预期很难调下来。如果房价预期上涨，房地产行业有高利润存在，则很多企业仍会将资金投入房地产来赚取快钱，从而会影响实体经济的产业结构转型。因此，宏观经济必须要改变以往“稳增长”的模式，在楼市调控和产业结构升级的关键时期，中国经济的增长速度必须要慢下来，高速增长很难实现对“用高房价稳增长”的经济发展模式的“淘汰”，而且高房价维系的高增长也很危险。
　　或许有人会说，房地产事关近70个行业的兴衰，如果继续调控具有支柱性地位的房地产，经济增速的快速回落会迫使中央政府放松房地产调控。的确，目前中国经济增速完全不靠房地产相关行业也不太现实，但绝对不能再靠高房价来维持经济增长。
　　因此，目前必须要在平衡房地产调控和“稳增长”方面换一种思路，就是要加大保障房开发建设的力度，如果保障房开发建设的力度能与经济景气时期相持平，则房地产相关行业照样可以被有效带动，房地产对经济的贡献也不会大幅减少，而且增加保障房的供给还可以改变房价上涨的预期，只是地方政府的卖地收入和开发商的利润会减少，他们没有积极性来配合这一转变，这需要中央政府拿出决心和财力。
　　房产新税能否成为地方财政收入新来源
　　另外，房地产调控政策应该巧妙利用税收政策，将住房信息全国联网，先尝试对二套房全面征收房产税，同时要征收空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，以保障市场的公平与效率。只有这样才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机，而且这些税收也会成为地方政府财政收入的新来源，但必须要取之于民、用之于民。
　　（作者系对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员）