房价上涨抑制居民消费的原因分析|进一步释放我国居民消费潜力的原因
［摘 要］ 近年来房价持续上涨，过快的增幅对居民消费产生了一定的抑制效应，也影响到宏观经济的健康稳定发展。基于重庆市房地产市场相关数据，本文对重庆市房价上涨抑制消费的原因进行分析，认为住房用途种类、现实融资成本和经济负担等成为制约房地产财富效应发挥的重要影响因素。
［关键词］ 房地产市场；财富效应；居民消费；原因分析
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 17. 030
［中图分类号］ F293.35 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）17- 0054- 02
1 引 言
近年来我国经济总量持续增长，居民财富结构发生显著变化，房地产财产性收入占居民全部收入的比重不断上升。但迅速攀升的房价成了中国政策制定者们面临的紧迫问题之一。按照经典经济理论，Ａｎｄｏ ａｎｄ Ｍｏｄｉｇｌｉａｎｉ（１９６３）认为房价上升具有收益特征，会对消费者未来的现金流产生影响，并通过决定消费者的初始财富水平影响其边际消费倾向，从而促进社会消费的增加。他们将这一现象称为房价的财富效应。国内学者也通过大量的实证分析得出结论，认为房价具有财富效应。刘建江 等（２００５）以消费函数理论为基础，研究认为持续上涨的房地产市场，既增加公众财富，又增强市场信心，扩大短期边际消费倾向，促进消费扩张，进而推动经济增长。邬丽萍（２００６）认为房价财富效应存在并影响居民的消费决策、消费支出总额及结构，进而影响社会总需求并最终影响宏观经济增长，房价上涨的财富效应是造成居民收入差距拉大、贫富悬殊的重要因素。但是，刘丽（２００５）、姚玲珍（２００７）及刘国风（２００８）等通过对天津、广东以及全国数据的分析，认为房价上涨并没有刺激居民消费，反而对消费有一定抑制作用。由此引发对房价上涨推动或抑制消费的争论，同时对于其产生的原因，也是研究者不断探析的问题之一。
本文以重庆市为研究对象，探析房价上涨对居民消费的影响。
2 重庆市房价上涨与居民消费的关系研究
对房价的财富效应分析主要有两种方法：一是从消费函数入手进行理论推导和计量检验；二是在房地产价格指数与居民消费之间建立模型进行计量检验。本文选择第二种方法。
2.1 建立模型和检验
以房屋销售价格指数（ＨＰ）和土地交易价格指数（ＬＰ）共同衡量房地产价格（ＲＰ）水平；以社会消费品零售总额作为居民消费（Ｃ）的衡量指标，截取重庆市２００４年第１季度至２０１１年第４季度的月度数据并采用Ｘ－１１方法进行平滑处理，转化为季度数据（ＣＳＡ）①。引入通货膨胀率（π）作为财富幻觉的变量。
建立对数模型：
α１和β１分别是方程的系数。α１ｉ和β２ｉ分别表示在考虑通货膨胀条件下，房价ＲＰ对居民消费Ｃ的影响以及居民消费Ｃ对房价的影响；ｔ表示变量各期时间；ｉ表示滞后阶数；μ是白噪声误差项。
应用Ｅｖｉｅｗｓ ６．０软件对数据分别进行相关性检验、ＡＤＦ单位根检验、ＪＪ协整检验和格兰杰因果检验，结果显示：ＣＳＡ与ＨＰ之间有较强的相关性，而ＣＳＡ与ＬＰ、ＣＳＡ与RP之间相关性较弱且程度接近，但方向相反；各序列的一阶差分序列ＡＤＦ统计量小于５％显著水平下的临界值，是一阶差分后平稳序列；重庆市居民消费、房价和通货膨胀之间存在一个长期稳定的经济关系；房价变动和居民消费之间存在长期的单向因果关系②。
2.2 ＥＣＭ模型结果分析
为进一步明确居民消费和房价之间的关系，利用Ｅｖｉｅｗｓ ６．０计量软件，可以得出两者的ＥＣＭ模型（括号内为ｔ值）：
Δｌｎ（ＨＰ）＝0.004+0.558ΔｌｎHPt-1+0.158ΔｌｎHPt-2-0.217ΔｌｎCSAt-1
（０．２５９） （２．１１１） （０．５９４） （－０．８６３４）
+0.044ΔｌｎCSAt-2+0.750Δｌｎπt-1-0.940Δｌｎπt-2-0.641ECt-1
（０．２２３） （１．５５３） （－２．７２１） （－２．０５７）
Ｒ２＝０．６６８ ２ Ａｄ－Ｒ２＝０．４８９ ６７
Ｆ＝ ２．６８４ ７５ ＤＷ＝２．１９３ ３
Δｌｎ（ＬＰ）=0.047+0.029ΔｌｎLPt-1-0.339ΔｌｎLPt-2-0.221ΔｌｎCSAt-1
（１．８０４） （０．０９４） （－１．３９４） （－０．５８８）
-0.668ΔｌｎCSAt-2+2.231Δｌｎπt-1-0.56Δｌｎπt-2-0.58ECt-1
（－１．７９４） （３．０１６） （－０．８２１） （－１．３８９）
Ｒ２＝０．６１０ ３ Ａｄ－Ｒ２＝０．３８２ ９８
Ｆ＝２．６８４ ７ ＤＷ＝２．２７４ ５
ｌｎＣＳＡｔ－１的符号为负，表明重庆市居民消费和房屋销售价格存在异向均衡关系，即房地产价格上涨抑制了重庆市居民消费水平的提高。
3 房价上涨抑制居民消费的原因分析
基于统计意义的研究，我们发现现阶段重庆市房价的财富效应为负。即房地产财富的积累，并没有扩大居民的实际财富边界，持续的房价上涨，抑制了社会居民的消费。
3.1 住房多为自用，制约房价财富效应释放
重庆２０１１年城镇居民家庭人均可支配收入３ ２１３美元，仅为同期上海市的５６％，绝对额差距超过２ ０００美元，经济仍处于落后水平。另外，重庆城镇居民人均住房面积是３１．７７平方米，户均拥有０．１６处二套房，其中４３．８％用作出租，折算后仅有约７％的家庭有房租收入，居民仍处于刚解决基本住房需求的阶段，目前消费者无法通过房屋出售来获得房地产资产差价，可兑现的房价财富无法实现，房价上涨对消费增长的促进能力十分有限。